Vente d’appartements : et si vous perdez de l’argent ?

Publié le 17/12/2018

Vous décidez, avec votre partenaire de Pacs, de vendre ensemble les 2 appartements dont vous étiez propriétaires avant de vous rencontrer, dans le même acte et au profit du même acheteur. Si jamais vous réalisez une perte en vendant votre appartement, celle-ci pourra-t-elle venir réduire le gain imposable réalisé par votre partenaire à l’occasion de la vente de son propre appartement ?


Vente d’immeuble et moins-value : un principe, une exception…

Si vous êtes propriétaire de plusieurs maisons, appartements, etc. que vous décidez de mettre en vente, le gain réalisé à l’occasion de l’une de ces ventes (la plus-value), et qui sera soumis à l’impôt, ne pourra pas être réduit par l’éventuelle perte réalisée dans le cadre d’une autre de ces ventes (la moins-value).

Il s’agit d’un principe absolu qui ne souffre que d’une seule exception. La plus-value réalisée sur l’un de vos biens immobiliers pourra être réduite de la moins-value réalisée sur un autre de vos biens, acheté à une date différente, si :

  • ces 2 immeubles sont vendus « fusionnés » (c’est-à-dire en même temps) ;
  • cette vente unique de 2 biens est constatée par le même acte soumis à la formalité de l’enregistrement ou à la publication ;
  • cette vente unique est conclue entre les mêmes parties.

A l’occasion d’une question posée au Gouvernement, il a été demandé si cette exception était applicable au cas d’un couple pacsé, en régime de séparation de biens, qui vend 2 biens fusionnés dans le même acte de vente et à un même acheteur, sachant que les immeubles en question ont été acquis par chacun des partenaires avant la conclusion du Pacs.

La réponse est claire : c’est non ! Dans l’hypothèse de la vente de 2 immeubles acquis avant la conclusion du Pacs par les partenaires, l’exception ne peut pas s’appliquer : les 2 immeubles n’ayant pas été achetés par les partenaires ensemble, les 2 immeubles ne sont pas vendus fusionnés.

Il s’agit en réalité d’une vente concomitante de 2 immeubles, au profit du même acheteur, par 2 vendeurs distincts. En conséquence, la moins-value réalisée sur l’un des biens ne pourra pas s’imputer sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente de l’autre bien.

Source : Réponse ministérielle Maurey du 6 décembre 2018, Sénat, n°01484

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